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我国地产行业在盘旋中理性成长

发布时间:2019-08-20 00:42:31

  过去三年,中国房地产行业的发展经历了戏剧性的跌宕起伏,2007年一片盛景,“暖风熏得游人醉”;2008年哀鸿遍野,“山穷水尽疑无路”;2009年峰回路转,“病树前头万木春”。在实施积极财政政策和适度宽松货币政策的背景下,中国率先于全球走出漂亮的V型经济反转,房地产市场迅速回暖,让众多地产企业慨叹行业趋势的难以预测,但是短周期趋势的难以预测并不意味着不可以对长周期发展规律进行驾驭。

  坚持理性投资:2009年充分昭示了房地产行业不再是简单孤立和独善其身的行业,但是行业本身的发展规律并未改变,寻找有价值潜力的土地和项目,降低后期的运营风险是地产企业成功颠扑不灭的真理,遵循城市发展周期、家庭生命周期和财富积累周期三条脉络,就会发现未来更具潜力的增长点:二、三线城市和细分功能市场等等。

  回归价值成长:拭去浮华,深入分析,我们发现过去 -5年间,众多地产企业更多地依赖于行业的高速发展而水涨船高,企业的运营效率与盈利能力并未明显改善,在平衡规模和质量的过程中,笑到最后的企业一定是那些快马加鞭中同时强调价值成长的企业——坚持获取最大化土地红利,但绝不能仅仅依赖于土地红利,坚持用更好的产品和服务满足客户需求,坚持提高开发与运营的效率,降低财务风险,守正出奇,实现企业综合竞争力的提升。

  所以,2010年万科发出了坚定的声音:“回到田间,聚焦沃野。”

  土地成本的快速上涨必将摊薄整体行业的利润率水平,主要蓝筹地产企业的大量土地储备是在2007年之后完成的,拿地成本增加了近一倍,客观上必将降低整体行业的利润水平。

  一、蓝筹地产企业经营业绩总体分析

  1.企业规模迅速增加,市场占有率加速提高,竞争门槛不断升级

  2009年蓝筹地产企业总资产实现了 7%的增长,平均主营业务收入实现了48%的增长,远远好于2008年增长水平,其中,中海、招商、卓越、星河湾、龙湖等定位高端产品的企业,充分享受到2009年豪宅市场的火爆,也都实现了100%-200%左右的增长速度。

  从规模性看,总资产规模超过千亿的有两家,超过500亿的有11家,万科以1 76亿元的总资产规模高居榜首,中海地产实现 %以上的增长,资产规模达到1141亿元,位居第二;营业收入超过百亿的达到1 家。(见图1)

  总资产规模的增长与融资活动频繁相关,2009年度,股权融资与融资并举,保利、龙湖、富力等企业通过发行公司债的方式增加融资金额,房地产企业年度累计公司债发行总额超过200亿元;另有远洋、绿城、华润等企业通过增发、配售等股权融资方式实现资本市场的再融资。

  2009年,蓝筹地产企业几乎都赚得盆满钵溢,市场占有率进一步提高,相比全国市场而言,无论资产规模还是市场占有率,其相对优势都更加突出。2009年全国商品房销售额44000亿元,同比提高76%,而所入选的2 家蓝筹地产企业的销售额为4998亿元,同比上涨95%,市场占有率由2008年的12.9%上升至14. %,提高1.4个百分点,市场集中度呈现出加速增长态势。

  2.企业运营效率改善并不明显,增长质量有待进一步提高

  2009年大部分蓝筹地产企业主营业务收入增长快于资产增长,平均总资产周转率为0.24,净资产周转率为0.75,但是相比2007年,2 家企业中只有8家总资产周转率有所提高,运营效率改善并不明显。同时2009年蓝筹地产企业纷纷加大了土地储备和开工进度,导致存货的快速增长,也是总资产周转率增长不明显的重要原因。(见图 、图4)

  根据其中重点跟踪的20家企业分析,总资产周转率从2005年0. 9持续下降到2009年的0.25,说明在行业持续上扬的过程中,地产企业普遍选择了先规模后质量的成长策略。

  .企业盈利能力有所回升,但是整体行业的利润率水平将会持续下滑

  2009年凭借良好的收入增长,积极的杠杆作用,2 家蓝筹地产企业的平均总资产收益率和净资产收益率指标均有所回升,平均净资产收益率为14. 7%,平均总资产收益率为4.56%,较2008年分别增长 .6和1个百分点。从净利润指标来看,2009年蓝筹地产企业平均实现净利润25.91亿元,同比增长7 %,净利润率水平达到19%,但是长期来看,地产行业的利润率水平将会持续下降。其核心原因在于,土地成本的快速上涨必将摊薄整体行业的利润率水平,主要蓝筹地产企业的大量土地储备是在2007年之后完成的,其中万科、中海、保利、绿城、世茂等企业的现有土地储备中超过50%是2007年后获得,拿地成本增加了近一倍,客观上必将降低整体行业的利润水平。(见图5)

  4.蓝筹地产企业抢抓市场机会,加快区域拓展和土地储备

  2009年全国各大房地产企业加速了土地储备和扩张的步伐,蓝筹地产企业的平均土地储备面积达到1464万平方米,比2008年同期增长 2%,其中万科、中海、绿城、恒大等企业2009年土地储备增加都达到了500万-800万平方米左右,显示了其对后市的乐观和快速成长的决心。大部分蓝筹地产企业基本上实现了跨区域的发展布局,至2009年,蓝筹地产的平均进入城市为15个。(见图6)2009年、、、等国内多家向房地产企业发放银行授信总额逾 00亿元,为蓝筹地产企业进一步放大资本杠杆作用提供了良好的基础。

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