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陕西为商品房划定10利润红线

发布时间:2019-08-16 19:59:04

  昨天有一则“陕西商品房利润控制在10%”的,对此,我们的看法如下:

  一、通读下来,我们认为该通知的核心理念只有一条“行政手段控制房价”,通过公布价格指导区间限制备案价的手段,实质上与控制预售证发放没有不同,会导致开发商获取预售证变慢,备案变难,在全年销售目标基本达成的情况下,将进一步减缓开发商推盘动力,造成销售放缓;虽然房价上涨在上被控制住,但解决不了根本问题,因为供应没有增加,需求也还在。

  二、具体到该通知的操作层面,有两点值得关注。1)住房销售价格的确定,使用分区域的“土地、建安、税费等整体成本+10%左右利润率” 方法定价。就我们的经验,建安、税费容易测算,但土地成本确认很难,只能分区划片搞平均,所以,我们推测,最后实际实施时的方式可能采用最新区域市场土地价格来计算,那么实际上能够达到“区域内目前土地成交均价+建安税费+10%以上利润率”约束的项目,唯有超高端或者“准协议拿地”的地块。2)积极推进现房销售。结合前期山东出的在部分区域积极推行现房销售试点来看,说明对于预售制度的监管加严,这可能是长期政策趋势。

  三、目前房地产上市公司平均利润率在1 %-15%之间,高周转的公司,比如万科、保利在12%-1 %之间,高端项目、“准协议拿地”项目(多数是关系拿地,单体拿地面积大,拿地价格较市场价有明显折扣)利润率能够在20%左右。那么该指导价模式对于后者影响较大。至于推广现房销售,利好高周转龙头公司或者做利润率的公司。

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